{"id":216265,"date":"2026-05-24T16:28:00","date_gmt":"2026-05-24T19:28:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/?p=216265"},"modified":"2026-05-24T11:20:23","modified_gmt":"2026-05-24T14:20:23","slug":"proprietario-e-condenado-apos-criar-acesso-privado-ao-terraco-comunitario-na-cobertura-do-predio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/2026\/05\/24\/proprietario-e-condenado-apos-criar-acesso-privado-ao-terraco-comunitario-na-cobertura-do-predio\/","title":{"rendered":"Propriet\u00e1rio \u00e9 condenado ap\u00f3s criar acesso privado ao terra\u00e7o comunit\u00e1rio na cobertura do pr\u00e9dio"},"content":{"rendered":"\n

Um propriet\u00e1rio de cobertura nas Ilhas Baleares<\/strong>, na Espanha<\/strong>, fez uma abertura no teto do seu apartamento, perfurou a laje da azotea comunit\u00e1ria e construiu uma escada interna que ligava sua unidade \u00e0 \u00e1rea de uso comum. Depois instalou fechamento com porta de madeira, p\u00e9rgola, churrasqueira, instala\u00e7\u00e3o el\u00e9trica e hidr\u00e1ulica, e passou a usar o terra\u00e7o do condom\u00ednio como \u00e1rea privativa. A Audi\u00eancia Provincial das Ilhas Baleares<\/strong> confirmou a condena\u00e7\u00e3o: ele ter\u00e1 de demolir tudo e restituir a \u00e1rea ao estado original.<\/p>\n\n\n\n

O que o propriet\u00e1rio fez para se apropriar da cobertura do condom\u00ednio?<\/h2>\n\n\n\n

O cond\u00f4mino abriu um v\u00e3o no teto do seu im\u00f3vel e perfurou o forjado da cobertura do edif\u00edcio para criar acesso direto e privativo \u00e0 \u00e1rea comunit\u00e1ria do terra\u00e7o coletivo, localizado imediatamente acima do seu apartamento. A abertura foi equipada com uma escada interna. Em seguida, instalou um fechamento com porta de barrotes de madeira que impedia o acesso dos demais propriet\u00e1rios, transformando a \u00e1rea comum em espa\u00e7o de uso exclusivo.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m do acesso, realizou obras extensas na cobertura: p\u00e9rgola de madeira fixada tanto no piso da azotea quanto nos muretes perimetrais, instala\u00e7\u00e3o el\u00e9trica com tomadas e lumin\u00e1rias, churrasqueira de alvenaria e ponto de \u00e1gua. A situa\u00e7\u00e3o se agravou quando ele passou a alugar o apartamento e os inquilinos usavam a cobertura para festas, gerando ru\u00eddo e perturbando todos os moradores do edif\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n

\"Homem
Homem perde cobertura ap\u00f3s transformar \u00e1rea comum em terra\u00e7o<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

O que o tribunal decidiu e quais foram as consequ\u00eancias para o propriet\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

O tribunal declarou todas as obras ilegais por afetarem elementos comuns e violarem o t\u00edtulo constitutivo do condom\u00ednio. Conforme a senten\u00e7a consultada pelo Economist & Jurist<\/strong><\/a>, foram decretados o cessamento imediato do uso privativo<\/strong> e a demoli\u00e7\u00e3o total das instala\u00e7\u00f5es<\/strong>, com reposi\u00e7\u00e3o integral dos elementos comuns ao estado anterior, utilizando materiais de qualidade equivalente aos originais.<\/p>\n\n\n\n

O tribunal foi expl\u00edcito sobre o impacto coletivo: uma \u00e1rea de churrasqueira e chill out<\/em> causa mol\u00e9stias evidentes aos demais vizinhos, especialmente em uma ilha tur\u00edstica como Ibiza, e a exist\u00eancia das instala\u00e7\u00f5es n\u00e3o autorizadas impedia que outros cond\u00f4minos usassem a cobertura. O propriet\u00e1rio arcar\u00e1 com todos os custos da demoli\u00e7\u00e3o e reposi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por que a cobertura \u00e9 elemento comum, mesmo estando acima de um \u00fanico apartamento?<\/h2>\n\n\n\n

Essa \u00e9 a distin\u00e7\u00e3o jur\u00eddica central do caso e a mesma que se aplica no Brasil<\/strong>. A cobertura de um edif\u00edcio \u00e9 elemento comum por natureza, independentemente de qual unidade est\u00e1 logo abaixo. Ela cumpre fun\u00e7\u00e3o estrutural e de prote\u00e7\u00e3o para todo o edif\u00edcio. O fato de a azotea estar diretamente acima do apartamento do propriet\u00e1rio n\u00e3o lhe confere nenhum direito sobre ela al\u00e9m do que estiver previsto expressamente na conven\u00e7\u00e3o condominial.<\/p>\n\n\n\n

O tribunal reconheceu que o uso pac\u00edfico da cobertura pelos moradores dos andares inferiores durante mais de 30 anos refor\u00e7ava o car\u00e1ter comum da \u00e1rea e que a comunidade nunca havia deliberado formalmente sobre uso exclusivo por qualquer unidade, o que tornava qualquer apropria\u00e7\u00e3o privada juridicamente inv\u00e1lida.<\/p>\n\n\n\n

O mesmo racioc\u00ednio jur\u00eddico se aplica a condom\u00ednios no Brasil?<\/h2>\n\n\n\n

Sim. No Brasil, o C\u00f3digo Civil (Lei 10.406\/2002)<\/strong><\/a> e a Lei 4.591\/1964<\/strong><\/a> estabelecem que coberturas, lajes, forjados e estruturas que protegem o edif\u00edcio s\u00e3o elementos comuns de uso de todos os cond\u00f4minos. Qualquer interven\u00e7\u00e3o, perfura\u00e7\u00e3o, fechamento, instala\u00e7\u00e3o de equipamentos ou bloqueio de acesso exige aprova\u00e7\u00e3o da assembleia e, em casos estruturais, autoriza\u00e7\u00e3o municipal. Fazer obras sem essa autoriza\u00e7\u00e3o sujeita o cond\u00f4mino a notifica\u00e7\u00e3o, embargo e ordem judicial de demoli\u00e7\u00e3o \u00e0s suas custas.<\/p>\n\n\n\n

\"Homem
Homem perde cobertura ap\u00f3s transformar \u00e1rea comum em terra\u00e7o<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

A churrasqueira e a p\u00e9rgola do caso espanhol s\u00e3o exatamente o tipo de benfeitoria que muitos cond\u00f4minos brasileiros constroem, achando que est\u00e3o “melhorando” o espa\u00e7o. O problema \u00e9 que benfeitorias em \u00e1rea comum pertencem ao condom\u00ednio e podem ser removidas por ordem judicial sem nenhuma indeniza\u00e7\u00e3o a quem as construiu. Compartilhe com quem mora em condom\u00ednio e precisa entender onde terminam os direitos individuais e onde come\u00e7am os direitos coletivos.<\/p>\n\n\n\n

Quais situa\u00e7\u00f5es semelhantes s\u00e3o mais comuns em condom\u00ednios brasileiros?<\/h2>\n\n\n\n

O caso da \u00e1rea espanhola tem equivalentes frequentes no Brasil. Os conflitos mais comuns envolvem propriet\u00e1rios de coberturas que cercam ou fecham terra\u00e7os coletivos, moradores do \u00faltimo andar que instalam claraboias ou aberturas na laje sem autoriza\u00e7\u00e3o, e cond\u00f4minos que ocupam \u00e1reas de circula\u00e7\u00e3o, corredores ou jardins com objetos permanentes. Em todos esses casos, a aus\u00eancia de delibera\u00e7\u00e3o formal da assembleia \u00e9 o fator que determina a ilegalidade, independentemente do tempo de uso ou das benfeitorias realizadas.<\/p>\n\n\n\n

O Judici\u00e1rio brasileiro tem concedido tutelas antecipadas com rapidez em casos de ocupa\u00e7\u00e3o indevida de \u00e1rea comum, especialmente quando h\u00e1 risco estrutural ou bloqueio de acesso a outros moradores. O precedente espanhol refor\u00e7a uma li\u00e7\u00e3o que vale para qualquer condom\u00ednio do mundo: usar \u00e1rea comum como se fosse privada, sem autoriza\u00e7\u00e3o coletiva, \u00e9 uma aposta que sempre termina com ordem de demoli\u00e7\u00e3o e conta no nome do infrator.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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