{"id":211526,"date":"2026-05-16T11:15:00","date_gmt":"2026-05-16T14:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/?p=211526"},"modified":"2026-05-16T07:35:33","modified_gmt":"2026-05-16T10:35:33","slug":"a-partir-de-agora-proprietarios-terao-que-assumir-os-custos-de-reparos-nas-casas-e-a-mudanca-ja-comeca-a-gerar-repercussao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/2026\/05\/16\/a-partir-de-agora-proprietarios-terao-que-assumir-os-custos-de-reparos-nas-casas-e-a-mudanca-ja-comeca-a-gerar-repercussao\/","title":{"rendered":"A partir de agora, propriet\u00e1rios ter\u00e3o que assumir os custos de reparos nas casas, e a mudan\u00e7a j\u00e1 come\u00e7a a gerar repercuss\u00e3o"},"content":{"rendered":"\n

A torneira pingando, a infiltra\u00e7\u00e3o no teto, o port\u00e3o que n\u00e3o fecha mais. Cada problema que aparece num im\u00f3vel alugado tem uma pergunta que acompanha: de quem \u00e9 a conta? A resposta existe, est\u00e1 na lei e \u00e9 mais clara do que a maioria imagina, mas continua sendo uma das maiores fontes de conflito entre propriet\u00e1rios e inquilinos no Brasil. A Lei do Inquilinato<\/strong> (Lei n\u00ba 8.245\/91) <\/a>divide as responsabilidades a partir de um princ\u00edpio simples: quem causou o problema paga. A dificuldade real est\u00e1 em identificar a origem do dano, e \u00e9 exatamente a\u00ed que surgem as disputas que terminam em notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial, desconto de aluguel ou a\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n

O que a lei diz sobre quem deve arcar com os reparos?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O artigo 22 <\/a>da Lei do Inquilinato<\/strong> \u00e9 direto: o propriet\u00e1rio deve entregar o im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es de uso e mant\u00ea-lo assim durante toda a loca\u00e7\u00e3o. Isso significa que qualquer problema estrutural ou v\u00edcio oculto que impe\u00e7a o uso normal da moradia \u00e9 de responsabilidade do locador, independentemente de quando o defeito aparece. J\u00e1 o artigo 23 da mesma lei estabelece que o inquilino deve tratar o im\u00f3vel com o mesmo cuidado como se fosse seu, respondendo pelos reparos que decorrem do uso cotidiano. <\/p>\n\n\n\n

Um ponto que costuma ser ignorado em contratos mal redigidos: cl\u00e1usulas que transferem ao inquilino obriga\u00e7\u00f5es que s\u00e3o exclusivamente do locador s\u00e3o consideradas nulas pelo artigo 45 da mesma lei. Assinar um contrato que diz “todos os reparos por conta do inquilino” n\u00e3o tem validade jur\u00eddica quando o problema for estrutural.<\/p>\n\n\n\n

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Lei do Inquilinato define quem paga reparos em im\u00f3vel alugado e evita conflito<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Quais reparos s\u00e3o obriga\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio e quais s\u00e3o do inquilino?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

A divis\u00e3o legal segue tr\u00eas categorias que determinam tanto a natureza da interven\u00e7\u00e3o quanto quem assina o cheque. Entender em qual grupo cada problema se encaixa \u00e9 o primeiro passo para evitar cobran\u00e7as indevidas e disputas desnecess\u00e1rias. A tabela abaixo resume a l\u00f3gica que a Lei do Inquilinato<\/strong> aplica na pr\u00e1tica:<\/p>\n\n\n\n

Tipo de reparo<\/strong><\/td>Exemplos concretos<\/strong><\/td>Respons\u00e1vel pelo custo<\/strong><\/td><\/tr>
Estrutural e de habitabilidade<\/td>Infiltra\u00e7\u00e3o grave, rachadura, telhado com falha, rede el\u00e9trica original defeituosa, encanamento oculto<\/td>Propriet\u00e1rio<\/td><\/tr>
Desgaste natural da estrutura<\/td>Port\u00e3o enferrujado pelo tempo, calhas deterioradas, pintura desgastada sem interfer\u00eancia do morador<\/td>Propriet\u00e1rio<\/td><\/tr>
Manuten\u00e7\u00e3o de rotina<\/td>Troca de l\u00e2mpadas, ajuste de ma\u00e7aneta, limpeza de ralos, conserto de tomada pelo uso<\/td>Inquilino<\/td><\/tr>
Dano causado pelo morador<\/td>Vidro quebrado por descuido, parede danificada por perfura\u00e7\u00e3o sem autoriza\u00e7\u00e3o, entupimento por mau uso<\/td>Inquilino<\/td><\/tr>
Despesas extraordin\u00e1rias de condom\u00ednio<\/td>Obras na fachada, reforma estrutural do pr\u00e9dio, amplia\u00e7\u00f5es<\/td>Propriet\u00e1rio<\/td><\/tr>
Despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio<\/td>Sal\u00e1rios de funcion\u00e1rios, limpeza de \u00e1reas comuns, consumo compartilhado<\/td>Inquilino (quando previsto no contrato)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

O que mudou no entendimento sobre reparos em 2026?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

O cen\u00e1rio jur\u00eddico de 2026 trouxe mais clareza, n\u00e3o uma virada completa. A base legal continua sendo a Lei n\u00ba 8.245\/91<\/strong>, mas atualiza\u00e7\u00f5es na jurisprud\u00eancia e novas orienta\u00e7\u00f5es refor\u00e7aram a divis\u00e3o de responsabilidades, especialmente em casos em que propriet\u00e1rios repassavam custos estruturais aos inquilinos por meio de cl\u00e1usulas abusivas.O objetivo foi equilibrar direitos e deveres, deixando mais transparente quando cada parte deve arcar com os custos, e sinalizando que propriet\u00e1rios que antes repassavam responsabilidades estruturais aos inquilinos podem agora ser chamados a arcar com essas interven\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Outro avan\u00e7o relevante em 2026 \u00e9 o mecanismo de resposta em caso de omiss\u00e3o do propriet\u00e1rio. Se um problema estrutural for comunicado e o locador n\u00e3o agir em prazo razo\u00e1vel, geralmente entre 10 e 30 dias conforme a urg\u00eancia, o inquilino pode executar o reparo e solicitar o abatimento no aluguel. Para reparos menores com risco imediato, o prazo de resposta \u00e9 ainda mais curto, em torno de cinco dias. Essa medida deve ser tomada com documenta\u00e7\u00e3o completa: notifica\u00e7\u00e3o escrita, or\u00e7amento apresentado e comprovante do custo ap\u00f3s a execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Como o inquilino deve agir quando o propriet\u00e1rio se recusa a reparar?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

A recusa do locador em arcar com reparos estruturais n\u00e3o deixa o inquilino desamparado. A lei oferece caminhos concretos para proteger quem mora no im\u00f3vel sem precisar, necessariamente, acionar a Justi\u00e7a de imediato. Os passos recomendados por advogados especializados em loca\u00e7\u00e3o s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Comunicar o problema por escrito ao propriet\u00e1rio ou \u00e0 imobili\u00e1ria gestora, preferencialmente por e-mail, mensagem com confirma\u00e7\u00e3o de leitura ou notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial, criando um registro com data e hora<\/li>\n\n\n\n
  • Documentar o dano com fotos, v\u00eddeos e, se necess\u00e1rio, laudo t\u00e9cnico de um profissional, que servir\u00e1 de prova sobre a natureza e a causa do problema<\/li>\n\n\n\n
  • Aguardar o prazo razo\u00e1vel de resposta: problemas urgentes exigem a\u00e7\u00e3o em dias; falhas que comprometem a habitabilidade, em at\u00e9 30 dias<\/li>\n\n\n\n
  • Em caso de ina\u00e7\u00e3o do locador e urg\u00eancia comprovada, executar o reparo e apresentar notas fiscais para solicitar o abatimento no aluguel, sempre com orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica para n\u00e3o gerar conflito contratual desnecess\u00e1rio<\/li>\n\n\n\n
  • Se nenhuma solu\u00e7\u00e3o for alcan\u00e7ada, acionar o Juizado Especial C\u00edvel para valores menores ou ingressar com a\u00e7\u00e3o judicial pela rescis\u00e3o indireta do contrato, com direito \u00e0s verbas previstas em caso de falha grave do locador<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
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    Reparos em im\u00f3vel alugado seguem regra clara da Lei do Inquilinato<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

    Que cuidados o propriet\u00e1rio deve ter para n\u00e3o acumular passivo?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Do outro lado da rela\u00e7\u00e3o, o locador que n\u00e3o cuida dos reparos estruturais acumula riscos financeiros e jur\u00eddicos que superam em muito o custo de qualquer interven\u00e7\u00e3o preventiva. O STJ<\/strong>, em precedente consolidado, j\u00e1 definiu que o locador responde por v\u00edcios estruturais independentemente de quando foram notificados, o que abre espa\u00e7o para a\u00e7\u00f5es de indeniza\u00e7\u00e3o por danos materiais e morais quando o inquilino fica privado de usar o im\u00f3vel normalmente. Realizar vistoria detalhada na entrega das chaves, com laudo fotogr\u00e1fico assinado por ambas as partes, e manter canal de comunica\u00e7\u00e3o aberto com o morador s\u00e3o medidas simples que reduzem lit\u00edgios e preservam o valor do patrim\u00f4nio ao longo da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

    Vale a pena colocar tudo no contrato antes de assinar?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Sim, e quanto mais detalhado, melhor. Um contrato bem redigido especifica quais consertos cada parte assume, em quais condi\u00e7\u00f5es o im\u00f3vel \u00e9 entregue e como ser\u00e3o tratados os casos omissos pela lei. Isso n\u00e3o elimina os direitos de nenhum dos lados, mas reduz o campo de interpreta\u00e7\u00e3o que gera conflito. Antes de assinar qualquer contrato de loca\u00e7\u00e3o, pe\u00e7a que um advogado especializado em direito imobili\u00e1rio revise as cl\u00e1usulas sobre manuten\u00e7\u00e3o e reformas<\/strong>: o custo dessa consulta \u00e9 uma fra\u00e7\u00e3o do que qualquer disputa judicial vai custar.<\/p>\n\n\n\n

    <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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