{"id":166811,"date":"2026-02-10T10:05:00","date_gmt":"2026-02-10T13:05:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/?p=166811"},"modified":"2026-02-09T23:27:08","modified_gmt":"2026-02-10T02:27:08","slug":"airbnb-pode-sair-do-pais-novas-regras-exigem-licenca-e-mudam-o-aluguel-para-turistas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/2026\/02\/10\/airbnb-pode-sair-do-pais-novas-regras-exigem-licenca-e-mudam-o-aluguel-para-turistas\/","title":{"rendered":"Airbnb pode sair do pa\u00eds: novas regras exigem licen\u00e7a e mudam o aluguel para turistas"},"content":{"rendered":"\n

Em 2026, o debate sobre os\u00a0alugu\u00e9is tur\u00edsticos na Espanha<\/strong>\u00a0ganhou novo f\u00f4lego com a aprova\u00e7\u00e3o da\u00a0Lei Org\u00e2nica 1\/2025<\/strong>, em vigor desde abril, que reformula a rela\u00e7\u00e3o entre propriet\u00e1rios, vizinhos e plataformas digitais para conter a prolifera\u00e7\u00e3o de hospedagens de curta dura\u00e7\u00e3o, priorizar o uso residencial permanente e desestimular a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em \u00e1reas pressionadas pelo turismo e pela falta de moradia acess\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n

O que muda nos pisos tur\u00edsticos com a Lei Org\u00e2nica 1\/2025<\/h2>\n\n\n\n

A grande mudan\u00e7a \u00e9 a exig\u00eancia de aprova\u00e7\u00e3o pr\u00e9via da comunidade de vizinhos para uso de um im\u00f3vel como piso tur\u00edstico<\/strong>. Nenhum propriet\u00e1rio pode iniciar essa explora\u00e7\u00e3o sem respaldo de tr\u00eas quintos dos propriet\u00e1rios e das quotas de participa\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio, sob pena de atuar em situa\u00e7\u00e3o irregular.<\/p>\n\n\n\n

O presidente da comunidade ganha instrumentos mais claros para coibir atividades ilegais. Se um apartamento for alugado a turista sem aval da comunidade, ele pode exigir o\u00a0cessar imediato da atividade<\/strong>\u00a0e recorrer \u00e0 Justi\u00e7a, em um cen\u00e1rio em que san\u00e7\u00f5es das comunidades aut\u00f4nomas podem chegar a 600 mil euros.<\/p>\n\n\n\n

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O que muda nos alugu\u00e9is tur\u00edsticos com a nova lei<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Como o Airbnb funciona no Brasil em 2026<\/h2>\n\n\n\n

No Brasil, o\u00a0Airbnb em 2026<\/strong>\u00a0passa por uma fase de\u00a0profissionaliza\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria<\/strong>\u00a0e reestrutura\u00e7\u00e3o fiscal, impulsionada pela Reforma Tribut\u00e1ria e pela\u00a0Lei Complementar 214\/2025<\/a><\/strong>. A loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o \u00e9 tratada como neg\u00f3cio, com impacto direto em tributos, rela\u00e7\u00e3o com o governo e regras internas de condom\u00ednios.<\/p>\n\n\n\n

Loca\u00e7\u00f5es de at\u00e9 90 dias foram equiparadas a servi\u00e7os de hospedagem<\/strong>, aproximando o regime jur\u00eddico da hotelaria tradicional. Al\u00e9m do IR via Carn\u00ea-Le\u00e3o<\/em>, o anfitri\u00e3o passa a recolher IBS<\/strong> e CBS<\/strong>, e em alguns cen\u00e1rios a carga global para pessoa f\u00edsica chega a cerca de 44%, levando muitos a migrarem para pessoa jur\u00eddica em Lucro Presumido<\/strong> para reduzir custos e profissionalizar a opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Como a fiscaliza\u00e7\u00e3o e os condom\u00ednios regulam o aluguel de curta dura\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

A fiscaliza\u00e7\u00e3o brasileira se tornou mais tecnol\u00f3gica, com cruzamento em tempo quase real de dados da Receita Federal, Cadastro Nacional de Im\u00f3veis (CNI)<\/strong>, SINTER<\/strong> e plataformas digitais. O Airbnb refor\u00e7ou seu Centro de Recursos Fiscais<\/strong>, oferecendo orienta\u00e7\u00f5es para declara\u00e7\u00e3o correta de rendimentos e incentivo \u00e0 formaliza\u00e7\u00e3o dos anfitri\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Como o novo regime afeta os im\u00f3veis e o controle do aluguel tur\u00edstico<\/h2>\n\n\n\n

Na Espanha, o termo \u201caluguel tur\u00edstico\u201d<\/strong> se aplica apenas \u00e0s vivendas registradas como tur\u00edsticas<\/strong> nos \u00f3rg\u00e3os competentes; contratos de temporada por meses, sem inscri\u00e7\u00e3o tur\u00edstica, permanecem fora desse regime, salvo altera\u00e7\u00e3o un\u00e2nime dos estatutos da comunidade. Vizinhos podem bloquear novos pisos tur\u00edsticos<\/strong>, mas n\u00e3o interferem diretamente em contratos tradicionais de temporada.<\/p>\n\n\n\n

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O que muda nos alugu\u00e9is tur\u00edsticos com a nova lei<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Nesse cen\u00e1rio, alguns pontos pr\u00e1ticos exigem aten\u00e7\u00e3o imediata de quem j\u00e1 atua ou pretende atuar com aluguel tur\u00edstico, tanto na Espanha quanto no Brasil, para evitar san\u00e7\u00f5es, conflitos e perda de rentabilidade:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Verificar se a comunidade de propriet\u00e1rios ou condom\u00ednio j\u00e1 aprovou regras espec\u00edficas sobre uso tur\u00edstico.<\/li>\n\n\n\n
  • Confirmar o registro tur\u00edstico do im\u00f3vel e sua situa\u00e7\u00e3o perante a administra\u00e7\u00e3o competente.<\/li>\n\n\n\n
  • Atualizar an\u00fancios com n\u00famero de registro e dados corretos exigidos em lei.<\/li>\n\n\n\n
  • Avaliar a migra\u00e7\u00e3o para aluguel residencial de m\u00e9dio ou longo prazo ou para opera\u00e7\u00e3o via pessoa jur\u00eddica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Qual \u00e9 o impacto da nova lei e como agir agora<\/h2>\n\n\n\n

    A lei de 2025 marca uma virada na pol\u00edtica habitacional espanhola, alinhando-se a cidades europeias que buscam preservar a fun\u00e7\u00e3o residencial dos bairros mais pressionados. O conflito entre prote\u00e7\u00e3o aos residentes, direitos dos propriet\u00e1rios e atra\u00e7\u00e3o tur\u00edstica tende a se intensificar \u00e0 medida que comunidades apliquem as novas regras e autoridades reforcem a fiscaliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

    Se voc\u00ea \u00e9 propriet\u00e1rio, morador ou atua no turismo, o momento de agir \u00e9 agora: revise imediatamente a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do seu im\u00f3vel, participe ativamente das assembleias e busque orienta\u00e7\u00e3o especializada antes da primeira autua\u00e7\u00e3o ou disputa com vizinhos. As decis\u00f5es que voc\u00ea tomar hoje podem definir se seu patrim\u00f4nio estar\u00e1 protegido ou sob s\u00e9rio risco econ\u00f4mico e jur\u00eddico nos pr\u00f3ximos anos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Nos condom\u00ednios<\/a>, decis\u00f5es recentes do\u00a0STJ<\/strong>\u00a0consolidaram a possibilidade de\u00a0proibi\u00e7\u00e3o por assembleia<\/strong>, com qu\u00f3rum de 2\/3, altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o e veda\u00e7\u00e3o expressa ao uso para hospedagem de curta dura\u00e7\u00e3o, entendida como atividade comercial ou hoteleira. Quando a conven\u00e7\u00e3o \u00e9 omissa, muitos julgados admitem restringir o Airbnb se o uso se assemelhar mais \u00e0 hotelaria do que \u00e0 moradia.<\/p>\n\n\n\n