{"id":145369,"date":"2025-12-24T11:00:00","date_gmt":"2025-12-24T14:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/?p=145369"},"modified":"2025-12-24T10:15:55","modified_gmt":"2025-12-24T13:15:55","slug":"stj-confirmou-imovel-pode-ir-a-leilao-para-pagar-o-condominio-mesmo-sendo-moradia-da-familia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/2025\/12\/24\/stj-confirmou-imovel-pode-ir-a-leilao-para-pagar-o-condominio-mesmo-sendo-moradia-da-familia\/","title":{"rendered":"STJ confirmou im\u00f3vel pode ir a leil\u00e3o para pagar o condom\u00ednio, mesmo sendo moradia da fam\u00edlia"},"content":{"rendered":"\n<p>Im\u00f3veis financiados em condom\u00ednios v\u00eam ganhando destaque no mundo jur\u00eddico por um motivo espec\u00edfico: a possibilidade de penhora por d\u00edvida condominial. O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) refor\u00e7ou o entendimento de que a d\u00edvida de condom\u00ednio \u201cgruda\u201d no im\u00f3vel, e n\u00e3o na pessoa, o que significa que, mesmo em caso de financiamento ou troca de propriet\u00e1rio, o bem continua respondendo por esse d\u00e9bito.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Im\u00f3vel financiado pode ser penhorado por d\u00edvida condominial?<\/h2>\n\n\n\n<p>A palavra-chave aqui \u00e9 a&nbsp;<strong>d\u00edvida condominial<\/strong>&nbsp;e sua classifica\u00e7\u00e3o como obriga\u00e7\u00e3o&nbsp;<em><a href=\"https:\/\/www.jusbrasil.com.br\/jurisprudencia\/busca?q=d%C3%A9bito+condominial+que+possui+natureza+propter+rem\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">propter rem<\/a><\/em>, isto \u00e9, um tipo de d\u00edvida ligada ao im\u00f3vel e n\u00e3o \u00e0 pessoa espec\u00edfica do propriet\u00e1rio. Na pr\u00e1tica, quem se beneficia do uso da unidade responde pelas despesas comuns e pelos reflexos da inadimpl\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/leilao-de-imovel_1762229123056-1024x576.jpg\" alt=\"\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Casos de d\u00edvidas viram alerta entre inquilinos<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Esse entendimento afeta diretamente quem compra, vende ou financia im\u00f3veis, pois a d\u00edvida acompanha o bem. Veja alguns reflexos pr\u00e1ticos dessa natureza jur\u00eddica na rotina condominial:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Comprou um im\u00f3vel com condom\u00ednio atrasado \u2192 herda a d\u00edvida.<\/li>\n\n\n\n<li>Vendeu o im\u00f3vel \u2192 a d\u00edvida continua vinculada ao im\u00f3vel, podendo ser cobrada do novo propriet\u00e1rio.<\/li>\n\n\n\n<li>O im\u00f3vel est\u00e1 financiado \u2192 a d\u00edvida existe e pode ser cobrada, porque acompanha o bem.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Selecionamos o v\u00eddeo do perfil <a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/carloscamarotaadvogados\/reels\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Carlos Camarota Advogados<\/a> e neste v\u00eddeo ele fala sobre a decis\u00e3o do STJ:<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"instagram-media\" data-instgrm-captioned data-instgrm-permalink=\"https:\/\/www.instagram.com\/reel\/DQrYKGeDrqR\/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading\" data-instgrm-version=\"14\" style=\" background:#FFF; border:0; 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width: 60px;\"><\/div><\/div><\/div><div style=\"padding: 19% 0;\"><\/div> <div style=\"display:block; height:50px; margin:0 auto 12px; width:50px;\"><svg width=\"50px\" height=\"50px\" viewBox=\"0 0 60 60\" version=\"1.1\" xmlns=\"https:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" xmlns:xlink=\"https:\/\/www.w3.org\/1999\/xlink\"><g stroke=\"none\" stroke-width=\"1\" fill=\"none\" fill-rule=\"evenodd\"><g transform=\"translate(-511.000000, -20.000000)\" fill=\"#000000\"><g><path d=\"M556.869,30.41 C554.814,30.41 553.148,32.076 553.148,34.131 C553.148,36.186 554.814,37.852 556.869,37.852 C558.924,37.852 560.59,36.186 560.59,34.131 C560.59,32.076 558.924,30.41 556.869,30.41 M541,60.657 C535.114,60.657 530.342,55.887 530.342,50 C530.342,44.114 535.114,39.342 541,39.342 C546.887,39.342 551.658,44.114 551.658,50 C551.658,55.887 546.887,60.657 541,60.657 M541,33.886 C532.1,33.886 524.886,41.1 524.886,50 C524.886,58.899 532.1,66.113 541,66.113 C549.9,66.113 557.115,58.899 557.115,50 C557.115,41.1 549.9,33.886 541,33.886 M565.378,62.101 C565.244,65.022 564.756,66.606 564.346,67.663 C563.803,69.06 563.154,70.057 562.106,71.106 C561.058,72.155 560.06,72.803 558.662,73.347 C557.607,73.757 556.021,74.244 553.102,74.378 C549.944,74.521 548.997,74.552 541,74.552 C533.003,74.552 532.056,74.521 528.898,74.378 C525.979,74.244 524.393,73.757 523.338,73.347 C521.94,72.803 520.942,72.155 519.894,71.106 C518.846,70.057 518.197,69.06 517.654,67.663 C517.244,66.606 516.755,65.022 516.623,62.101 C516.479,58.943 516.448,57.996 516.448,50 C516.448,42.003 516.479,41.056 516.623,37.899 C516.755,34.978 517.244,33.391 517.654,32.338 C518.197,30.938 518.846,29.942 519.894,28.894 C520.942,27.846 521.94,27.196 523.338,26.654 C524.393,26.244 525.979,25.756 528.898,25.623 C532.057,25.479 533.004,25.448 541,25.448 C548.997,25.448 549.943,25.479 553.102,25.623 C556.021,25.756 557.607,26.244 558.662,26.654 C560.06,27.196 561.058,27.846 562.106,28.894 C563.154,29.942 563.803,30.938 564.346,32.338 C564.756,33.391 565.244,34.978 565.378,37.899 C565.522,41.056 565.552,42.003 565.552,50 C565.552,57.996 565.522,58.943 565.378,62.101 M570.82,37.631 C570.674,34.438 570.167,32.258 569.425,30.349 C568.659,28.377 567.633,26.702 565.965,25.035 C564.297,23.368 562.623,22.342 560.652,21.575 C558.743,20.834 556.562,20.326 553.369,20.18 C550.169,20.033 549.148,20 541,20 C532.853,20 531.831,20.033 528.631,20.18 C525.438,20.326 523.257,20.834 521.349,21.575 C519.376,22.342 517.703,23.368 516.035,25.035 C514.368,26.702 513.342,28.377 512.574,30.349 C511.834,32.258 511.326,34.438 511.181,37.631 C511.035,40.831 511,41.851 511,50 C511,58.147 511.035,59.17 511.181,62.369 C511.326,65.562 511.834,67.743 512.574,69.651 C513.342,71.625 514.368,73.296 516.035,74.965 C517.703,76.634 519.376,77.658 521.349,78.425 C523.257,79.167 525.438,79.673 528.631,79.82 C531.831,79.965 532.853,80.001 541,80.001 C549.148,80.001 550.169,79.965 553.369,79.82 C556.562,79.673 558.743,79.167 560.652,78.425 C562.623,77.658 564.297,76.634 565.965,74.965 C567.633,73.296 568.659,71.625 569.425,69.651 C570.167,67.743 570.674,65.562 570.82,62.369 C570.966,59.17 571,58.147 571,50 C571,41.851 570.966,40.831 570.82,37.631\"><\/path><\/g><\/g><\/g><\/svg><\/div><div style=\"padding-top: 8px;\"> <div style=\" color:#3897f0; font-family:Arial,sans-serif; font-size:14px; font-style:normal; font-weight:550; line-height:18px;\">Ver essa foto no Instagram<\/div><\/div><div style=\"padding: 12.5% 0;\"><\/div> <div style=\"display: flex; flex-direction: row; margin-bottom: 14px; align-items: center;\"><div> <div style=\"background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; height: 12.5px; width: 12.5px; transform: translateX(0px) translateY(7px);\"><\/div> <div style=\"background-color: #F4F4F4; height: 12.5px; transform: rotate(-45deg) translateX(3px) translateY(1px); width: 12.5px; flex-grow: 0; margin-right: 14px; margin-left: 2px;\"><\/div> <div style=\"background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; height: 12.5px; width: 12.5px; transform: translateX(9px) translateY(-18px);\"><\/div><\/div><div style=\"margin-left: 8px;\"> <div style=\" background-color: #F4F4F4; border-radius: 50%; flex-grow: 0; height: 20px; width: 20px;\"><\/div> <div style=\" width: 0; height: 0; border-top: 2px solid transparent; border-left: 6px solid #f4f4f4; 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font-size:14px; line-height:17px; margin-bottom:0; margin-top:8px; overflow:hidden; padding:8px 0 7px; text-align:center; text-overflow:ellipsis; white-space:nowrap;\"><a href=\"https:\/\/www.instagram.com\/reel\/DQrYKGeDrqR\/?utm_source=ig_embed&amp;utm_campaign=loading\" style=\" color:#c9c8cd; font-family:Arial,sans-serif; font-size:14px; font-style:normal; font-weight:normal; line-height:17px; text-decoration:none;\" target=\"_blank\">Um post compartilhado por Carlos Camarota Advogados (@carloscamarotaadvogados)<\/a><\/p><\/div><\/blockquote>\n<script async src=\"\/\/www.instagram.com\/embed.js\"><\/script>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que o STJ decidiu sobre im\u00f3vel financiado e penhora condominial?<\/h2>\n\n\n\n<p>O STJ consolidou o entendimento de que as cotas condominiais t\u00eam natureza&nbsp;<em>propter rem<\/em>, permitindo que o pr\u00f3prio im\u00f3vel responda pela inadimpl\u00eancia, ainda que esteja financiado e gravado com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Nessa rela\u00e7\u00e3o, o morador \u00e9 devedor fiduciante e o banco \u00e9 credor fiduci\u00e1rio, detendo a propriedade formal at\u00e9 a quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>Apesar disso, quem usufrui do im\u00f3vel deve pagar o condom\u00ednio, sob pena de o bem ser penhorado. Assim, o im\u00f3vel financiado pode ser penhorado por d\u00edvida de condom\u00ednio mesmo se estiver alienado ao banco, financiado em longo prazo ou for o \u00fanico im\u00f3vel da fam\u00edlia.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Como funciona a penhora de im\u00f3vel financiado por d\u00edvida de condom\u00ednio?<\/h2>\n\n\n\n<p>Na execu\u00e7\u00e3o de d\u00edvidas condominiais envolvendo im\u00f3vel financiado, o STJ determina que o bem pode ser penhorado, desde que o banco credor fiduci\u00e1rio seja citado para garantir contradit\u00f3rio e ampla defesa. Em regra, a penhora inicialmente recai sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, isto \u00e9, sobre a parte j\u00e1 quitada do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p>Contudo, a pr\u00f3pria unidade pode ser levada a leil\u00e3o judicial para preservar a sa\u00fade financeira do condom\u00ednio. O banco pode participar do processo, pagar o d\u00e9bito para depois cobrar o morador, e o valor do leil\u00e3o ser\u00e1 distribu\u00eddo entre banco, condom\u00ednio e demais credores conforme a prioridade legal.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.em.com.br\/emfoco\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/Gemini_Generated_Image_ewkhuewkhuewkhue-1-1024x576.png\" alt=\"\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">STJ refor\u00e7a regra que assusta quem tem im\u00f3vel financiado<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quem recebe primeiro em caso de leil\u00e3o do im\u00f3vel?<\/h2>\n\n\n\n<p>Uma d\u00favida comum \u00e9 a ordem de pagamento quando o im\u00f3vel vai a leil\u00e3o. O cr\u00e9dito do banco, garantido por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, possui forte prote\u00e7\u00e3o, mas a d\u00edvida condominial \u00e9 vista como essencial para a sobreviv\u00eancia do condom\u00ednio e pode ter preced\u00eancia pr\u00e1tica em diversas situa\u00e7\u00f5es julgadas pelo STJ.<\/p>\n\n\n\n<p>Na pr\u00e1tica, a d\u00edvida de condom\u00ednio pode justificar a penhora mesmo sendo bem de fam\u00edlia, e os valores arrecadados s\u00e3o rateados observando a prote\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito do banco e a necessidade de custear o funcionamento do condom\u00ednio, sem afastar outras a\u00e7\u00f5es de cobran\u00e7a complementares pelos credores.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qual \u00e9 o impacto dessa decis\u00e3o para moradores e condom\u00ednios?<\/h2>\n\n\n\n<p>O reconhecimento da penhorabilidade do im\u00f3vel financiado por d\u00edvida de condom\u00ednio aumenta a responsabilidade financeira do morador, que passa a ter o pagamento das cotas t\u00e3o relevante quanto o das parcelas do banco. A pr\u00f3pria <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/l8009.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Lei n\u00ba 8.009\/1990 <\/a>excepciona expressamente a d\u00edvida condominial da prote\u00e7\u00e3o do bem de fam\u00edlia, refor\u00e7ando o risco real de perda do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p>Se voc\u00ea est\u00e1 com parcelas de condom\u00ednio em atraso, n\u00e3o espere a situa\u00e7\u00e3o chegar \u00e0 penhora ou ao leil\u00e3o: procure imediatamente o s\u00edndico, a administradora ou um advogado de confian\u00e7a para negociar, parcelar e formalizar um acordo. Cada m\u00eas de atraso aumenta o risco de perder sua casa; agir agora pode ser a diferen\u00e7a entre preservar seu patrim\u00f4nio ou v\u00ea-lo ser vendido para pagar a d\u00edvida.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Im\u00f3veis financiados em condom\u00ednios v\u00eam ganhando destaque no mundo jur\u00eddico por um motivo espec\u00edfico: a possibilidade de penhora por d\u00edvida condominial. 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