A reforma tributária em vigor a partir de 2026 promoveu alterações profundas na chamada Lei do Aluguel.

O ponto central da nova legislação é a reclassificação das locações de curta duração.

Agora, a Lei Complementar 214/2025 passou a equiparar aluguéis por temporada de até 90 dias a serviços de hospedagem.

Essa mudança de enquadramento pode elevar a carga tributária para patamares próximos a 44% sobre o faturamento bruto.

O aumento da carga de impostos deve afetar proprietários que usam plataformas como Airbnb e Booking.

Além do Imposto de Renda, esses locadores poderão ter de pagar Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Isso sem o benefício das alíquotas reduzidas aplicadas a aluguéis residenciais tradicionais.

Até pouco tempo atrás, muitos proprietários atuavam de maneira relativamente passiva, limitando-se a administrar seus imóveis.

Com a atualização da legislação, certas modalidades de locação passaram a ser enquadradas como atividade econômica organizada.

Com isso, o locador deixa de ser visto apenas como alguém que aluga um imóvel e passa a ser tratado como prestador de serviços, o que altera o regime fiscal aplicado.

Apesar do aumento expressivo dos impostos, especialistas apontam que ainda há caminhos para manter a atratividade dos investimentos, especialmente em regiões turísticas.

Entre as alternativas está a migração para pessoa jurídica, que pode resultar em tributação menor do que a aplicada à pessoa física.

Outra opção é criar holdings patrimoniais, úteis para mitigar o impacto fiscal.

A lei, porém, prevê exceções: só serão obrigados a recolher IBS e CBS quem tiver mais de três imóveis alugados ou faturamento anual acima de R$ 240 mil, ou R$ 24 mil em um único mês.

Quem não atingir esses limites continuará pagando apenas o Imposto de Renda.

Especialistas avaliam que o aumento de custos tende a ser repassado aos inquilinos, pressionando os preços e diminuindo o retorno dos investidores.

A nova tributação faz parte da reforma sobre o consumo, cuja fase de transição começa em 2026, com cobrança efetiva prevista para 2027.