Quem já alugou imóvel conhece a cena. O apartamento é bom, o preço cabe no bolso, a visita correu bem. Aí vem a pergunta da imobiliária: "E o fiador?"

Para muita gente, é aí que o negócio trava. Pedir a um parente que empenhe um imóvel próprio é constrangedor. O seguro-fiança custa caro. A caução exige um dinheiro que o inquilino, muitas vezes, não tem sobrando.

É nesse ponto que entra o aluguel consignado. A Câmara dos Deputados aprovou, em 12 de agosto, o Projeto de Lei 462/2011, que permite descontar o aluguel direto da folha de pagamento. O desconto funciona como garantia e dispensa fiador, caução ou seguro-fiança. O texto seguiu para o Senado em 31 de agosto.

A proposta parece simples e atraente. Mas, na minha avaliação, ela resolve bem um problema e cria outro, que merece atenção antes de alguém comemorar.

Aluguel consignado já vale? O projeto ainda não é lei

Vale deixar claro logo de saída. Nada mudou no seu contrato de aluguel. O projeto passou pela Câmara, mas ainda precisa ser votado pelos senadores. Se o Senado alterar o texto, ele volta para os deputados. Depois, vai à sanção do presidente, que pode vetar trechos.

E o projeto não tem pressa histórica. Foi apresentado em fevereiro de 2011 pelos deputados Julio Lopes (PP-RJ) e Paulo Abi-Ackel (PSDB-MG). Ficou 15 anos no Congresso. Ganhou regime de urgência só em maio deste ano. O relator em Plenário foi o deputado Claudio Cajado (PP-BA).

Então, se alguém oferecer "aluguel consignado" hoje, desconfie. A modalidade ainda não existe na lei.

Como funcionaria o aluguel consignado, na prática

Pelo texto aprovado na Câmara, o inquilino autoriza a empresa, o órgão público ou o INSS a descontar o aluguel do salário ou benefício. O valor vai direto para o proprietário. As regras principais são estas.

Quem pode usar o aluguel descontado em folha

Trabalhadores com carteira assinada, servidores públicos, aposentados e pensionistas do INSS.

Limite de 30% da renda: a margem consignável do aluguel

Aluguel e encargos, como condomínio e IPTU, não podem passar de 30% da remuneração disponível do inquilino.

Aluguel dividido: mais de um inquilino pode somar margens

Dois ou mais moradores podem somar suas margens para cobrir o aluguel, desde que cada um respeite o próprio teto de 30%.

Quando o desconto termina: fim da locação ou demissão

A cobrança só para quando o inquilino apresenta a rescisão da locação assinada pelo proprietário, ou um acordo por escrito entre os dois.

Se o contrato de trabalho acabar antes da locação, até 30% das verbas rescisórias podem ser retidas para quitar aluguel pendente.

Multa para o empregador que não repassar o aluguel

Segundo o texto noticiado, quem desconta e não repassa ao dono do imóvel fica sujeito a multa administrativa de 30% sobre o valor retido.

FGTS saiu do texto como garantia do aluguel

Um detalhe importante saiu no caminho. A versão anterior permitia usar o saldo do FGTS como garantia complementar. Uma emenda da deputada Erika Kokay (PT-DF), acolhida pelo relator, retirou essa possibilidade. Na minha leitura, foi uma boa decisão: o FGTS é a reserva para desemprego e para a casa própria, não para cobrir aluguel atrasado.

Aluguel descontado em folha: quanto cabe no contracheque

Vamos a um exemplo ilustrativo. Imagine uma pessoa com renda líquida de R$ 3.000.

  • O teto de 30% dá R$ 900 por mês.

  • Um aluguel de R$ 750 com condomínio de R$ 150 soma exatamente R$ 900. Cabe no limite.

  • Se entrar uma parcela mensal de IPTU de R$ 40, a conta sobe para R$ 940. Aí não cabe mais sozinha.

A saída seria dividir com outro morador. Duas pessoas com R$ 2.500 líquidos cada somam R$ 1.500 de margem, R$ 750 para cada uma.

Quanto sobra das verbas rescisórias na demissão

Agora a demissão. Suponha que essa pessoa tenha R$ 6.000 de verbas rescisórias a receber. Até R$ 1.800 podem ficar retidos para aluguel em atraso. Sobram R$ 4.200 justamente no mês em que ela perdeu a renda.

Vale a pena para o inquilino trocar o fiador pelo consignado?

O ganho mais evidente é o acesso. Quem não tem fiador nem dinheiro para caução passa a ter uma porta de entrada. Isso pesa para quem está no primeiro emprego, quem se mudou de cidade ou quem não tem família com imóvel quitado.

Leandro Chaves, vice-presidente do Sindimóveis-MG, resumiu a dor ao Diário do Comércio: "Encontrar alguém disposto a comprometer o próprio patrimônio sempre foi uma das maiores barreiras".

Aluguel mais barato? A estimativa de 4% do setor

Existe também a promessa de economia. A Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) estima que a modalidade pode alcançar 20 milhões de pessoas e reduzir em cerca de 4% o custo médio dos contratos. Num aluguel de R$ 1.500, 4% seriam R$ 60 por mês, ou R$ 720 por ano. É uma estimativa do próprio setor, e ainda depende de o desconto virar preço menor na prática.

O risco para o inquilino: menos controle sobre o salário

O lado B é o controle. Hoje, se o orçamento aperta, o inquilino pode atrasar um mês e negociar. Com o consignado, o dinheiro sai antes de chegar à conta. A autorização funciona como uma torneira aberta: ela só fecha com a assinatura do proprietário ou com um acordo por escrito.

Margem consignável: o aluguel divide espaço com empréstimos?

Aqui está, na minha avaliação, a principal pergunta em aberto. Os 30% do aluguel são uma margem nova ou dividem espaço com os empréstimos consignados?

Hoje, aposentados do INSS podem comprometer 35% do benefício com empréstimos, além de uma fatia para cartões consignados. Para trabalhadores com carteira, a lei do consignado reserva 35% para empréstimos e 5% para cartão.

As reportagens sobre o texto aprovado não deixam isso claro. Há duas possibilidades, e as duas têm problemas.

Se a margem for compartilhada com o empréstimo consignado

Quem já tem um consignado ativo pode simplesmente não ter espaço para o aluguel. A reportagem do Diário do Comércio aponta que os 30% são disputados com empréstimos já contratados. O benefício encolhe exatamente para quem mais precisa.

Se a margem for somada: até 65% da renda comprometida

Fiz a conta com a renda de R$ 3.000. São até R$ 1.050 de empréstimo mais R$ 900 de aluguel, R$ 1.950 no total. Isso é 65% da renda líquida saindo antes de o salário cair na conta.

Por que somar descontos em folha aumenta o risco de dívida

O educador financeiro Reinaldo Domingos, presidente da Abefin, pôs o dedo na ferida em entrevista à Folha de Pernambuco: "O grande risco não está em uma modalidade específica de consignado, mas na soma delas". Ele completa: "Crédito não aumenta renda".

Tecnicamente, aluguel não é empréstimo. Mas, no contracheque, o efeito é parecido: menos dinheiro livre para mercado, farmácia e imprevistos.

Aluguel consignado é uma garantia segura para o proprietário?

Para o dono do imóvel, a atração é a previsibilidade. O aluguel cai na conta sem depender da boa vontade do inquilino. Jaques Bushatsky, pró-reitor da Universidade Secovi-SP, disse ao jornal O Tempo que a simplificação tende a baratear as garantias, "até pela concorrência".

Por que a garantia pode ser frágil para o locador

Mas a garantia tem furos. Rodrigo Werneck, estrategista-chefe da Cupola, chamou o consignado de "garantia muito frágil para o locador" na mesma reportagem. Os motivos:

  • Não cobre danos ao imóvel na saída.

  • Não cobre a multa por devolução antecipada.

  • Some quando o inquilino perde o emprego.

O economista Fernando Sette, do UniBH, fez a observação mais precisa: "Se o trabalhador for demitido, a proteção enfraquece justamente quando aumenta a dificuldade de pagar".

É como um guarda-chuva que fecha sozinho quando começa a chover forte. Funciona muito bem no tempo bom.

Lei do Inquilinato: dá para ter consignado e fiador juntos?

Tem ainda um detalhe jurídico. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato. Se o consignado entrar nessa lista, o proprietário pode ter de escolher entre ele e o fiador, e não somar os dois. A mesma lei permite pedir despejo liminar quando o contrato fica sem garantia e o aluguel atrasa. Como isso vai funcionar quando a garantia desaparece com a demissão ainda não está claro.

Quem ganha e quem perde com o aluguel descontado em folha

Na minha avaliação, o saldo fica assim.

Quem ganha com o aluguel consignado

  • O inquilino com emprego formal e estável, sem fiador, que hoje paga caro por seguro-fiança ou fica de fora do mercado.

  • O proprietário que aluga para servidores públicos e aposentados, cuja renda é mais previsível.

Quem fica de fora e quem corre mais risco

  • Ficam de fora autônomos, informais e pequenos empreendedores. Sem folha de pagamento, não há o que consignar.

  • Corre mais risco quem já está endividado no consignado e pode ver o salário encolher ainda mais, se a margem for somada.

O que fazer enquanto o aluguel consignado não vira lei

Enquanto o Senado não vota, algumas orientações práticas:

  • Não assine nada chamado "aluguel consignado" antes de a lei existir e ser regulamentada.

  • Se você já tem consignado, anote quanto da sua renda ele consome hoje. Esse número vai decidir se a nova modalidade serve para você.

  • Faça a conta pelo total, não pelo aluguel isolado. Aluguel, condomínio, IPTU e parcelas de empréstimo somados precisam deixar espaço para viver.

  • Se for proprietário, não trate o consignado como seguro completo. Uma vistoria bem feita na entrada continua indispensável.

O aluguel consignado pode abrir portas que o fiador mantinha fechadas. Mas desconto automático não é sinônimo de conta que fecha: é só uma conta que você deixa de ver.


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