A crise econômica que afeta o país vem provocando aumento da inadimplência nos financiamentos imobiliários. Isso tem impulsionado uma forma de aquisição de imóveis que, a cada dia, ganha novos adeptos: a arrematação em leilões extrajudiciais. De acordo com o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Marçal, em decorrência do desemprego, muitos mutuários não estão conseguindo arcar com financiamentos contraídos para aquisição da casa própria e o volume de imóveis retomados pelos agentes financeiros cresceu de maneira significativa.
“A Caixa Econômica Federal (CEF), líder em financiamentos imobiliários no país, disponibilizou, em 2017, o total de 28.291 imóveis retomados, o que significou aumento de 57,8% em relação à quantidade ofertada no ano anterior (17.934). Este ano, somente nos primeiros cinco meses, a CEF já disponibilizou para venda 17.559 imóveis, indicando a real possibilidade de o número dos retomados ultrapassar a quantidade apontada em 2017”, acredita Marcelo Marçal.
“E esse crescimento da inadimplência, atrelado ao alto custo para as entidades financeiras, manteve o mercado estagnado, o que tem fomentado a disponibilização de imóveis em leilões extrajudiciais, sendo, em alguns casos, possível para o arrematante economizar de 30% a 60% do valor de mercado”, ressalta. Para o especialista, os valores podem ser atrativos, mas é imprescindível buscar informações para reduzir os riscos de uma aquisição dessa natureza. “A análise do edital do leilão extrajudicial é de grande importância para que o arrematante tenha total ciência das condições do imóvel, os valores mínimos de lance, as dívidas que eventualmente lhe acompanham e a situação de ocupação.”
Ele ressalta que outras informações devem estar bem claras para o arrematante. “A comissão do leiloeiro deve estar expressamente informada no edital, apontando de maneira clara o percentual do valor fechado no negócio que lhe será destinado. As eventuais ações judiciais que tenham o imóvel como objeto principal também devem ser analisadas para que o arrematante possa se cercar de todas as medidas possíveis visando ao sucesso da aquisição”, alerta o especialista.
DÍVIDAS De acordo com Marcelo Marçal, dívidas com parcelas condominiais, para os imóveis localizados em condomínios, bem como as dívidas relacionadas ao IPTU, são juridicamente denominadas obrigações propter rem porque acompanham o imóvel e, a menos que o edital disponibilizado pelo agente financeiro preveja de maneira diferente, trata-se de dívidas que serão suportadas pelo arrematante. “É comum que imóveis retomados pelos agentes financeiros estejam ocupados e, uma vez frustradas as tentativas de acordo para desocupação após a arrematação, será necessário o ajuizamento de uma ação de imissão na posse para garantir ao arrematante o exercício da posse sobre o imóvel.”
O advogado ressalta que, se para os mutuários inadimplentes é motivo de pesar, para os arrematantes é uma excelente oportunidade de negócio, no qual, por meio dos leilões extrajudiciais conseguem adquirir imóveis prontos, desembolsando valores significativamente mais baixos em relação a imóveis adquiridos diretamente de construtoras ou vendedores. “A análise de documentos e o acompanhamento da arrematação por uma assessoria especializada é, sem dúvida, uma importante aliada para que a economia buscada com a compra do imóvel em leilão seja consolidada e não se transforme em prejuízos capazes de tornar a aquisição mais custosa que uma realizada fora dos leilões extrajudiciais.”