Para entusiastas que querem investir em imóveis, mas sem se envolver com as burocracias existentes nos processos de compra e venda, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são uma boa opção para ser analisada. Na Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, os FIIs foram caracterizados, no artigo 1º, como uma comunhão de recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, na forma da Lei 6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.
Segundo o economista, sócio da Monteverde Investimentos e head de fundos imobiliários, Augusto Pellicer, o fundo imobiliário é uma espécie de condomínio que une diversos investidores com o objetivo de investir em ativos imobiliários. O economista afirma que a principal vantagem é a liquidez. “Por serem negociados na bolsa de valores, em dois dias o investidor consegue vender sua participação no fundo”, destaca.
No inicio de 2019, os fundos imobiliários atingiram uma marca recorde. Segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), no Brasil há cerca de 1 milhão de cotistas para esse tipo de investimento. Para se ter uma noção, esse
número é o dobro do de contas ativas no mesmo período de 2018, que somaram cerca de 400 mil.
Ainda de acordo com a pesquisa, em abril, a B3 (bolsa de valores do Brasil) já havia registrado um recorde, cerca de 317 mil investidores aplicaram em FIIs. Isso representa crescimento de 10,62% em relação ao ano passado. O valor de compra e venda das cotas na bolsa também subiu. Se em 2018 ultrapassou a marca de R$ 1 bilhão em um mês, a média mensal no quadrimestre de 2019 já está em torno de R$ 1,4 bilhão.
Leirson Cunha, vice-presidente das corretoras de imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), explica que os fundos imobiliários podem ser formados por diversos tipos de empreendimentos, como hospitais, shoppings, imóveis corporativos, ativos logísticos, ou seja, ativos imobilizados que possam gerar rendimentos. “O objetivo consiste em dar rentabilidade aos cotistas, que adquirem as cotas por meio de uma instituição financeira, home broker ou mesa de operações na bolsa de valores”, pontua.
CAPTAÇÃO LÍQUIDA Atualmente, existem mais de 390 fundos imobiliários listados no mercado brasileiro. Em 2019, esses produtos acumulam R$ 15,3 bilhões de captação líquida, o que representa crescimento de 46% frente ao volume de R$ 10,5 bilhões registrado de janeiro a agosto do ano passado. “Em julho de 2019 alcançamos o patamar de 391 mil investidores, isso reflete apenas 0,2% da população brasileira, comparado com os REIT’s (que são como os FII’s no mercado dos EUA) onde 24% da população investe nessa classe. É possível enxergar um ciclo muito otimista com a entrada de mais investidores”, frisa Augusto Pellicer.
Outra vantagem apontada pelo vice-presidente é que o investidor não precisa se preocupar com questões operacionais ligadas aos imóveis que compõem o fundo contando com uma administração profissional. “Existem possibilidades de isenção de Imposto de Renda, em casos específicos, e recebimento de dividendos”, pontua. Cunha salienta que existem cotas no mercado que valem em torno de R$ 20, podendo ser adquiridas quantas estiverem à venda. “Os rendimentos em FII podem ocorrer, basicamente, de duas maneiras: por meio do pagamento de proventos ou devido à valorização das cotas, caso os empreendimentos pertencentes ao fundo se valorizem e aumentem seu valor de mercado.”
CRESCIMENTO De acordo com o head de fundos imobiliários, há um cenário propício para essa classe de investimento no Brasil, já que os juros se encontram em patamares baixos. “Isso eleva a tendência de consumir e de tomar crédito e, portanto, são positivos tanto para a aquisição de novos imóveis, seja para compra ou aluguel, quanto para a atividade imobiliária e econômica como um todo”, comenta. Além disso, ele destaca que o acesso à informação é transformador no mercado.
“Felizmente, hoje a informação chega de muitas formas para o investidor, todos os veículos de mídia têm falado muito mais sobre outras formas de aplicar seus recursos, o investidor bem assistido consegue usar esse conjunto de informações a seu favor na elaboração de sua carteira.”
De maneira prática, de acordo com Leirson Cunha, um investidor para ser dono de um grande empreendimento imobiliário, que gere retorno recorrente de investimento, precisaria de aportar um capital que, muitas vezes, seria difícil de conseguir. “Com investimento em FII, é possível ser dono deste mesmo empreendimento adquirindo cotas. Podemos dizer que é a maneira mais democrática para uma pessoa iniciar o investimento no mercado imobiliário”, afirma. Porém, ele pondera que qualquer investimento, seja em qualquer escala ou ativo, pressupõe algum risco. “Uma recessão econômica pode afetar na taxa de ocupação dos imóveis do FII, o que faria com que as cotas do fundo pudessem ter alguma desvalorização.”
z DICAS DE OURO
“É interessante avaliar todos os aspectos de um FII antes de investir; pesquisar detalhadamente sobre a política interna e analisar a carteira de ativos de um FII é um bom começo. Como a nossa economia começa a dar sinais de recuperação, é talvez oportuno diversificar parte dos investimentos em FII”
Leirson Cunha, Leirson Cunha, vice-presidente das corretoras de imóveis da CMI/Secovi-MG
“Basta você estudar qual fundo aplicar e se atentar como está a periodicidade de pagamento de rendimentos daquele fundo. É importante também na hora de escolher o fundo observar a estratégia do fundo e o histórico da equipe de gestão”
Augusto Pellicer, economista e head de fundos imobiliários