A garantia constitucional do direito à moradia deveria estar consolidada enquanto política de Estado. Entretanto, mesmo depois de promulgada a Carta Magna de 1988, as regras mudam conforme as diretrizes de cada governo. Criado em 2009, o programa Minha casa, minha vida (MCMV) vem recebendo adequações e modificações ao longo dessa década de existência.
O programa contempla quatro faixas: 1, 1,5, 2 e 3. A faixa 1 conta com o maior subsídio do governo na aquisição do imóvel, sendo que o mutuário deverá ter renda familiar de até R$ 1.800 e pagará parcelas entre R$ 80 e R$ 270. A faixa 1,5 se apresenta com uma característica diferente, pois os benefícios incluem taxa de juros mais acessível que a oferecida pelo mercado e a concessão de subsídio pelo governo de até R$ 47.500 para aquisição da casa própria. As outras faixas, 2 e 3, apresentam as mesmas expectativas de taxas de juros reduzida e concessão de subsídios menores que da faixa 1,5.
Existe um ponto diferencial entre a faixa 1 e as demais, que é a característica marcante do cunho social do programa, aponta o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa. Segundo ele, na faixa 1, o governo praticamente é quem banca a aquisição da casa própria e, por isso, determina que o mutuário não poderá vender nem alugar esse imóvel a terceiros. “A vedação se sustenta positivamente, pois se o programa tem caráter social, não se pode permitir que o mutuário se beneficie dele para auferir renda, seja com a venda, seja com a locação. Porém, o que fazer quando se depara com a impossibilidade de pagamento das prestações do financiamento?”, questiona.
SEGURO GARANTIDOR
Para todos os financiamentos do Minha casa, minha vida, o mutuário pagará um seguro chamado Fundo Garantidor da Habitação (FGHAB), que tem como cobertura a possibilidade de pagamento de até 36 prestações do financiamento em caso de desemprego ou queda da renda. “Importante destacar que não se trata de um seguro, mas sim de um empréstimo, pois as prestações pagas pelo fundo serão cobradas do mutuário no futuro. Não seria exatamente a solução do problema, mas talvez de protelar a perda do imóvel com um novo endividamento”, ressalta Vinícius Costa.
Há ainda uma contrapartida à vedação de venda ou locação do imóvel, que é a hipótese de execução do contrato com a realização de leilão para venda. “Nesse caso, de acordo com a Lei 9.514/97, imóveis da faixa 1 serão leiloados nos mesmos moldes dos pertencentes às faixas superiores e imóveis fora do MCMV. Ele se tornará, então, objeto de aquisição por terceiros, que poderão revendê-lo ou locá-lo para auferir renda”, explica o presidente da ABMH.
O que se espera é que o mutuário consiga pagar as prestações do seu financiamento para se tornar dono do imóvel e atingir o objetivo principal do programa. Porém, é preciso analisar que vedação da venda e locação com finalidade de auferir renda, e tentar estendê-las também à arrematação em leilão de execução. “É necessário que esse imóvel seja afetado para aquele objetivo social de propiciar a aquisição da casa própria a pessoas de mais baixa renda. Da forma como se encontra o regramento hoje, o mutuário não pode vender nem alugar, mas aquele que arrematar o imóvel em leilão poderá revendê-lo aproveitando-se da especulação imobiliária e ganhando dinheiro com esse negócio, mesmo raciocínio que se aplica à CEF, que poderá se tornar dona do imóvel para vendê-lo posteriormente a preço de mercado”, explica Vinícius Costa.
Segundo a assessoria da Caixa, todos os contratos de financiamento têm esse seguro garantindo a suspensão das prestações por prazo limitado no caso de o mutuário ter dificuldades de cumprir o contrato devido à perda de emprego, ou motivado por redução do valor do salário. Para fazer valer essa regra ele precisa procurar a agência financiadora para se informar sobre esse direito. Porém, é preciso que esteja adimplente. Não pode estar com prestação atrasada. Dependendo do caso, esse valor no período de suspensão pode ser renegociado nas prestações finais do empréstimo.
No MCMV, o imóvel é dado como garantia de pagamento ao financiamento feito com a Caixa, o que significa que o mutuário pode morar na casa com a sua família durante o tempo em que durar o contrato, mas não pode deixar de pagar as prestações ou descumprir as regras até que o contrato dessa casa termine ou que a dívida seja quitada.
No caso de atraso do pagamento de duas ou mais prestações, a dívida é cobrada toda de uma vez e se não for paga, o mutuário não poderá comprar outro imóvel com descontos e vantagens do MCMV.
Algumas coberturas que o seguro do imóvel deverá oferecer:
- Os financiamentos habitacionais do programa MCMV, com recursos do FGTS, contam com cobertura securitária contratada pelos devedores que prevê quitação total ou parcial do saldo devedor do financiamento habitacional em caso de morte ou invalidez permanente (MIP) dos devedores; pagamento de despesas para recuperação de danos físicos no imóvel (DFI)
- O sucessor do devedor ou herdeiro pode solicitar a quitação do imóvel nos casos de morte do devedor ou invalidez permanente, desde que não esteja recebendo auxílio-doença
- No caso de morte ou invalidez permanente, pode haver quitação parcial da dívida, de acordo com o percentual de renda pactuado quando a compra for compartilhada
- O contrato prevê a correção mensal do saldo devedor pelo mesmo índice de correção monetária das contas vinculadas do FGTS e o recálculo mensal da prestação de amortização e as correções não dependem do reajuste dos rendimentos dos devedores
(Fonte: Assessoria da CEF)