"É uma luta encontrar um lugar que se adapte aos clientes", explica Michael Schipper, da corretora Blau & Berg, especializada no setor imobiliário comercial em Nova Jersey e Nova York.
A proporção de espaço livre diminui há um ano e meio e chega a 3,4%, apesar de no primeiro trimestre de 2022 terem sido construídos mais de oito milhões de metros quadrados de novos galpões e instalações, segundo a companhia imobiliária Jones Lang LaSalle.
A demanda é tamanha que em apenas seis anos, os preços de compra triplicaram ou quadruplicaram na região que atende Schipper, ao norte de Nova Jersey. No caso dos aluguéis, o preço médio aumentou 22% em dois anos nos Estados Unidos, segundo estudo da consultoria Beroe.
"A logística e a distribuição para o comércio eletrônico são os catalizadores desta necessidade de espaço no mercado americano", segundo a Beroe, destacando que a demanda supera a oferta há 18 meses.
- "The last mile" -
Por outro lado, diferentemente dos locais tradicionais para armazenar estoques, a preparação dos pedidos pela internet requer espaços com tecnologia suficiente, explica Mark Manduca, encarregado de investimentos da GXO, que oferece soluções logísticas para as empresas.
Estes equipamentos, que requerem investimentos maciços, permitem "melhorar a eficiência de um local e acelerar as atividades do depósito para responder à demanda de entrega no mesmo dia", detalha a Beroe.
Desenvolvida pela Amazon, a nova norma de entrega imediata acabou se impondo aos grandes concorrentes da gigante de Seattle, que tiveram que correr atrás.
Depois da Amazon, "muitas empresas aceleraram o desenvolvimento de sua oferta online", destaca Manduca. "São elas que impulsionam a demanda por depósitos para o último quilômetro", ou "the last mile" (a última milha), ou seja, que permitem chegar diretamente ao destino final.
A ditadura da entrega imediata obrigou muitas marcas a multiplicarem os locais de armazenamento para se aproximarem de seus clientes, particularmente em áreas urbanas onde as propriedades já eram caras.
A pandemia estimulou um movimento que já se desenvolvia e fez subir em 56% o faturamento do comércio eletrônico entre o início de 2020 e o início de 2022.
- Correção à vista? -
Outro efeito da covid-19: o embaraço logístico provocado pelos confinamentos e pelas restrições sanitárias.
"Tivemos contêineres no lugar errado, problemas de abastecimento e, mais recentemente, estoques grandes demais", lembra Manduca.
Para limitar estes riscos, explica este especialista, muitas empresas "buscam lugares de produção mais próximos" de seus mercados, "e isso aumenta a demanda por depósitos".
"Observamos um aumento de empresas que incrementam seus estoques para atenuar os problemas de abastecimento", razão pela qual buscam espaços adicionais para guardar produtos, declarou em abril Jon Gray, número dois da empresa de investimentos Blackstone.
A Blackstone é uma das companhias que investiu maciçamente no setor e possui atualmente depósitos no valor de 170 bilhões de dólares. Concorre com a Prologis, número um mundial do ramo.
Outras gigantes do capital para investimentos, como KKR, Carlyle, Apollo ou a sueca EQT, compraram locais para aproveitar o 'boom' do "warehousing" (armazenamento).
"As perspectivas deste mercado são positivas a longo prazo, mas deverá ocorrer uma pausa", adverte Michael Schipper, para quem o endurecimento das condições creditícias que está havendo poderia pesar. "Não se pode continuar nesta trajetória (de crescimento do setor) indefinidamente", refletiu.
Entre os sinais de uma possível correção está a decisão da Amazon de sublocar ou renegociar o aluguel de mais de 2,7 milhões de metros quadrados de depósitos.
"Veremos diminuir a demanda e os aluguéis vão parar de subir neste ritmo", adverte Ward Fitzgerald, diretor-geral da EQT Exeter, filial da EQT, ao The Wall Street Journal.
"A questão", segundo Michael Schipper, "é quanto e por quanto tempo. Ninguém sabe".
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NOVA YORK
Setor de armazenamento dispara por causa da pandemia e do comércio online
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