O preço de novos contratos de locação de apartamentos residenciais está perdendo feio para inflação. Em 12 meses até janeiro deste ano, o valor do aluguel inicial pedido pelos locatários subiu, em média, 2,38% em nove cidade pesquisadas, segundo o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. No mesmo período, a inflação acumulada pelo índice oficial, o IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo), foi de 7,14%. Isso significa que o aluguel para os novos contratos registrou queda de 4,65%, descontada a inflação do período.
"Quem está alugando um imóvel hoje está gastando menos do que um ano atrás", afirma Eduardo Zylberstajn, coordenador do novo indicador que, a partir de agora, começará a ser divulgado mensalmente. O índice, levantado em anúncios de locação feitos na internet, leva em conta nove cidades brasileiras: Rio de Janeiro (RJ), São Paulo (SP), Brasília (DF), Santos (SP), Porto Alegre (RS), Salvador (BA), São Bernardo do Campo (SP), Campinas (SP) e Curitiba (PR).
No mês passado, o metro quadrado (m²) mais caro para alugar foi o do Rio de Janeiro (R$ 41) e o mais barato, o de Curitiba ( R$ 16). Das nove cidades pesquisadas, exceto Brasília, com alta de 9,61%, nas demais o valor pedido para locação perdeu para a inflação acumulada em 12 meses até janeiro. Segundo Zylberstajn, a perda de fôlego do mercado de locação residencial reflete o esfriamento da economia em geral, que já apareceu na compra e venda de imóveis e também no mercado de trabalho.
IGP-M
O tombo no valor dos aluguéis novos é nítido quando se compara a sua variação em 12 meses até janeiro (2,38%) com a variação do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M). Em 12 meses até janeiro deste ano, o IGP-M subiu 3,98%. Zylberstajn observa que, desde 2009, raras vezes a variação do preço do m² para locação de novos contratos perdeu para a inflação medida pelo IGP-M. Uma delas foi no início do ano passado, quando a inflação de alimentos disparou. A outra foi agora.
Geralmente o IGP-M é o indexador escolhido para reajustar os contratos antigos de aluguel. Com o enfraquecimento do mercado para novas locação, Zylberstajn diz que quem está alugando um imóvel hoje está fazendo melhor negócio do que quem tem está num contrato de locação antigo. "O poder de barganha está com o locador, antes não era assim."
Outro ponto levantado pela pesquisa é a rentabilidade do aluguel para o investidor que opta por locar seu imóvel. Essa medida é importante para avaliar se o mercado imobiliário está mais ou menos atrativo em relação a outras opções de investimento, observa o coordenador do índice. Ele explica que esse indicador é calculado considerando o valor médio das novas locações em 12 meses em relação ao preço de venda do imóvel no mesmo período.
No mês passado, o retorno médio com aluguel nas nove cidades pesquisadas foi de 4,8% ao ano. No mesmo período, a taxa juros projetada para os próximos 12 meses na BM &F e descontada a expectativa de inflação estava em 5,4% ao ano. Isso mostra que neste momento o rendimento obtido com aluguel está perdendo para as aplicações no mercado financeiro.
Zylberstajn destaca que, desde setembro de 2014, a rentabilidade obtida com a locação de imóveis ficou abaixo dos ganhos com as aplicações financeiras, descontada a inflação do período. Esse movimento ocorreu por causa da elevação da taxa real de juros, provocada pelo aperto na política monetária para conter o avanço da inflação. Numa série iniciada em 2008, que compara a evolução da taxa de juros real e a evolução do aluguel, apenas em três momentos o aluguel perdeu para os ganhos do mercado financeiro.