O QUE DIZ A LEI: DIREITO CIVIL

Herança

Quais impostos pagar para
transferência de imóvel

Meu pai faleceu em setembro de 2015 e deixou cinco imóveis para cinco herdeiros (minha mãe e 4 filhos). A escritura pública foi lavrada em maio de 2016 e até hoje não os registrei no cartório competente. A título de pagamento de ITBI quais serão os valores de referência? Os dos IPTU’s, os da escritura ou a Prefeitura tem uma planta com o valor médio de cada imóvel? Quando devo pagar o ganho de capital? Só quando vender um dos imóveis ou já posso lançar no Imposto de Renda os valores atualizados para poder pagar? Os herdeiros são obrigados a declarar os 12,50% no IRPF dos cinco imóveis mesmo que a somatória não ultrapasse os R$300 mil?

>> Alexandre, por e-mail

Inicialmente, no caso em questão, não cabe falar em ITBI,  devido quando a transmissão se dá em vida e a título oneroso, como a compra e venda. A transmissão da propriedade se deu a título gratuito e em virtude da morte de seu pai. Por isso, o tributo devido é o ITCD. A Secretaria de Estado da Fazenda deverá avaliar os imóveis, para fixar a base de cálculo do tributo, em Minas Gerais, 5% do valor do bem. O valor final do imposto pode variar a partir de descontos ou mesmo multas que poderão incidir. A fazenda estadual pode, como normalmente acontece, arbitrar um valor superior àquele previsto no IPTU.
 
Como, porém, foi relatado que já foi lavrada a escritura pública de inventário e partilha, em maio de 2016, isso significa que já houve o recolhimento do imposto. No caso, devem ser pagas apenas as taxas para efetuar o registro perante o cartório de registro de imóveis. Vale ressaltar que a escritura pública, seja ela de compra e venda, doação ou partilha, não se confunde com o registro. Este é efetuado no cartório de registro de imóveis, no qual o bem se encontra matriculado. Em contrapartida, a escritura pública pode ser lavrada em qualquer cartório de notas. A transferência formal da titularidade do bem imóvel, sobretudo para produzir efeitos em relação a terceiros, somente se dará após o registro.

Quanto ao valor devido em virtude do ganho de capital, existe um tributo federal que pode ser recolhido pelo espólio, ou, futuramente, pelo herdeiro beneficiado. Assim, se o valor pelo qual o bem transferido aos herdeiros for idêntico ao valor pelo qual fora adquirido pelo autor da herança, não há que se falar em ganho de capital por parte do espólio. Este somente existirá se houver uma diferença. Neste caso, o imposto deve ser pago até a data de entrega da Declaração Final de Espólio.

Ainda que não haja o pagamento do referido tributo por parte do espólio, em virtude da ausência de ganho de capital, em um primeiro momento, este poderá ser devido, em caso de venda realizada por um dos herdeiros, hipótese em que o tributo deverá ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao da venda. A alíquota é progressiva (a partir de 15%), dependendo do ganho obtido.

Quanto à possibilidade de atualizar o preço do bem para diminuir o valor do tributo, esta somente existe se tiver sido realizada alguma benfeitoria, a qual deverá ser comprovada.