Segundo o artigo 156, inciso II da Constituição Federal, o ITBI é o imposto cobrado sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Ele surgiu no início do século XIX, primeiramente com o alvará de 3 de junho de 1809 e, logo após, no artigo 9º, inciso 3º, da Constituição de 1891. O sujeito passivo do ITBI pode ser tanto aquele que transmite o imóvel quanto aquele que recebe, conforme consta no artigo 42 do Código Tributário Nacional.
Será definido quem será o responsável por meio da lei municipal que regulará o imposto. No outro lado da obrigação, o sujeito ativo competente para cobrança do imposto será o município onde o bem está situado.
Já foi vencida a ideia de que a cobrança deveria ser feita pelo estado, pensamento que vigorava até a Constituição de 1988. A partir da vigência da nova Carta Magna, o ITBI estadual foi decomposto em dois impostos: o atual ITBI municipal e o ITCMD estadual.
Como é estipulado pela Constituição Federal, o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Outra transferência isenta tratada pelo mesmo diploma é a de imóvel desapropriado para fins de reforma agrária.
O fato gerador do imposto pode ocorrer em três momentos: na transmissão do bem, na transmissão de direitos reais ou na cessão de direitos referente à obtenção do imóvel. Há uma exceção quando tratamos de direito real de garantia, ou seja, o direito de alcançar o pagamento de uma dívida por meio de um bem ofertado como garantia para satisfazer essa despesa. Nesse caso, a transferência de direito real não configura fato gerador do ITBI.
A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel, o valor de mercado. É polêmico a quantia que consta na escritura para fins de cálculo. Alguns autores defendem que esse valor é insignificante, podendo o Fisco arbitrar preço diverso. Outros entendem que deve sim valer o que diz o documento.
O Superior Tribunal de Justiça se pronunciou no sentido que o preço considerado deve ser fruto de avaliação do Fisco, e não o pronunciado pelos particulares.
Ainda, se tratando de alíquota, elas devem ser precisadas por lei municipal e proporcionais, significando que a porcentagem é a mesma para todos os casos, o valor do tributo aumenta proporcionalmente ao aumento do valor sobre que incide.
O Supremo Tribunal Federal elaborou a súmula nº 656 sobre a inconstitucionalidade da alíquota progressiva no ITBI. Alguns municípios chegaram a tratar da progressividade em suas leis municipais, à exemplo do artigo 10º da Lei Municipal 11.154/91 de São Paulo.