Financiamento direto eleva risco de inadimplência, diz Moody's

São Paulo, 05 - O financiamento direto a clientes pode ser uma opção para as incorporadoras que buscam acelerar a venda de imóveis, em meio à restrição de crédito bancário no País, mas as operações trazem riscos de inadimplência e pesam nos balanços, de acordo com a analista sênior da Moody's, Cristiane Spercel. Para a especialista, essa ferramenta deve se restringir a um movimento temporário de poucas companhias que possuem contas mais robustas.

"As empresas estão quase sem alternativas (para acelerar as vendas), tendo em vista que os repasses dos contratos de compra e venda aos bancos estão cada vez mais lentos. É uma forma de elevar a velocidade de vendas e evitar o acúmulo de estoque de unidades prontas", afirmou Cristiane. "Outra opção seria vender unidades com grande desconto ou liquidar estoques com preços baixos", reduzindo a margem de ganho, acrescentou.

Diante deste cenário, a Cyrela informou que voltará a oferecer a "tabela direta" aos seus clientes a partir deste fim de semana, em uma iniciativa que se concentrará em estoque pronto ou unidades que serão entregues em menos de seis meses. Com isso, a companhia se junta a outras empresas listadas na Bolsa, como a Eztec, Trisul e Helbor, que já aplicam essa opção de crédito.

Em entrevista ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, a analista da agência de classificação de riscos ressaltou que as empresas precisam ter uma posição de caixa elevada e um balanço robusto para viabilizar essas operações, pois, além de reservar capital para a concessão de crédito, esta modalidade de financiamento tem o potencial risco de gerar aumento das provisões contra a inadimplência e contingências. "Por isso, entre as sete companhias avaliadas pela Moody's (Cyrela, Even, Gafisa, PDG, Brookfield, Viver e MDL), apenas a Cyrela tem condições mais adequadas para oferecer a tabela direta", disse.

"Para ter um retorno positivo para a empresa, ela precisa conceder o financiamento a uma taxa bastante superior ao custo de captação", explicou a analista. No caso de empresas mais endividadas e com problemas de liquidez de curto prazo, a exemplo da PDG, o custo de captação de capital já é bastante elevado, o que pode tornar os juros cobrados de clientes pouco acessíveis. Em geral, o financiamento direto é taxado a cerca de 12% ao ano mais a correção monetária feita pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).

Cristiane Spercel destacou que o custo de uma eventual recuperação de imóvel é maior que o do processo de distrato. "Ainda que a empresa tenha a alienação fiduciária da unidade, o processo de execução para retomada da garantia em um evento de inadimplência tem um custo mais elevado do que para distratar um contrato de compra e venda durante o período de construção. As provisões para contingências também tendem a ser mais altas para compensar esse risco adicional", explicou.

A analista ressaltou ainda que o financiamento direto não deveria ter como objetivo evitar o distrato de clientes inadimplentes ou com dificuldades de acesso aos financiamentos bancários, mas dar uma alternativa mais rápida para clientes novos na compra do imóvel pronto. "Essas operações visam compensar a redução de disponibilidade de empréstimos junto aos bancos", disse, ao acrescentar que o movimento tende a ser circunstancial e pode perder força com a estabilização do crédito bancário.

Para a especialista, no entanto, a recuperação no mercado de imóveis ainda pode levar mais algum tempo para ser observada. Ao ressaltar que os ciclos na incorporação são longos, Spercel disse que 2015 ainda é o terceiro ano de contração e o setor não atingiu um ponto de inflexão. Sendo assim, as dificuldades podem prevalecer durante grande parte de 2016. Até lá, as empresas devem continuar com uma postura cautelosa, marcada por lançamentos escassos e busca de monetização de ativos.