Quando o arquiteto Oscar Niemeyer projetou o Conjunto JK, no Bairro Santo Agostinho, na Região Centro-Sul de Belo Horizonte, ele não escondeu o seu lado comunista em uma das primeiras obras modernistas do gênio: os 1.086 apartamentos do prédio são de 13 tipos, de quarto e sala a duplex com 200 metros quadrados. É difícil dizer que os arquitetos e empresários da construção civil ainda mantêm a ideologia de Niemeyer, mas hoje, 40 anos depois da sua obra, ainda é possível encontrar em um mesmo edifício apartamentos com variação de preço de mais de 100%.
E o valor do imóvel não muda apenas com a metragem. Outras variáveis ajudam a alterar o preço das unidades, como a altura do apartamento, vista privilegiada, número de vagas de garagem e posição do Sol. As unidades com a mesma metragem nos edifícios podem ter variação de preço de até 20%. “É o caso, por exemplo, da diferença de preço dos apartamentos que estão no primeiro e no último andar”, observa Lucas Guerra, diretor comercial e de marketing da Patrimar, voltada para imóveis de luxo. Os andares mais baixos, próximos do playground e área de lazer, diz, costumam ser menos valorizados, em função do barulho. “Já os mais altos têm vista privilegiada”, observa.
E nem sempre as unidades de frente para a rua são mais valorizadas. “Se eu tiver um apartamento que é voltado para a Avenida Amazonas, por exemplo, o preço pode cair de 15% a 20% em relação ao dos fundos, onde não tem o barulho”, observa Guerra. Ele tem um condomínio em lançamento com unidades de três quartos (80 metros quadrados) e quatro quartos (120 metros quadrados). A diferença de preço dos apartamentos é de 50%.
Projetos muito personalizados também dificultam na hora da venda. “Já vi casos de apartamentos de quatro quartos serem transformados em um quarto com sala grande. Esse perfil é muito específico e sai da média do mercado, o que dificulta a venda”, ressalta o empresário.
A posição do imóvel em relação à vizinhança é outro ponto a ser analisado, na avaliação de Bráulio Franco Garcia, diretor da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG). “A unidade do fundo pode não ter a vista privilegiada, mas em muitos casos é mais silencioso”, observa Garcia. Apartamento voltado para a nascente do Sol também costuma ser mais valorizado, pois o sol da manhã costuma ser mais fraco.
Análise da notícia
Avaliação imobiliária
Há características que valorizam ou depreciam o do imóvel. Mas se for avaliar o mercado de Belo Horizonte, é bom lembrar que o segmento de apartamentos novos está escasso. Os imóveis estão mais caros e menores nos últimos anos. Em 2011, foram vendidos R$ 6 bilhões em apartamentos na capital, com base no valor arrecadado no Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). É quase o dobro do valor registrado em 2008, quando foram comercializados R$ 3,1 bilhões, segundo o levantamento feito pela Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, em parceria com o Sindicato da Habitação de Minas Gerais (Secovi-MG) e Fundação Ipead/UFMG. O valor das negociações das unidades praticamente dobrou nos últimos três anos na capital, mas a área total transacionada teve queda de vendas por metro quadrado. Em 2011, foram vendidos 2,36 milhões de metros quadrados em imóveis, contra 2,44 milhões em 2008, segundo a pesquisa. (GC)
APARTAMENTOS de um EDIFÍCIO
O QUE VALORIZA
>> Área privativa no primeiro andar
>> Andares mais altos (em algumas construtoras o
preço sobe 1% a cada andar para cima)
>> Posição de Sol nascente
>> Vista privilegiada
>> Duas vagas de garagem
>> Vagas de garagem livres
O QUE DESVALORIZA
>> Primeiro andar próximo ao salão de festas e
playground é prejudicado pelo barulho
>> Apartamento voltado para rua ou avenida
muito barulhenta
>> Posição de Sol poente
>> Projeto personalizado do apartamento
>> Vagas de garagem presas
>> Unidades abaixo do nível da rua
Fonte: Construtoras